依靠房地产行业来拉动经济的时代真的结束了吗?

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查看261 | 回复2 | 2020-12-6 04:40:00|发表时间:2020-12-6 04:40:00| 显示全部楼层 |阅读模式
据财经杂志最新消息,今年已有453家房企破产,很多网站铺天盖地地向人们传导着房地产行业大势已去的新闻,仿佛在告诉你未来房地产的寒冬已然来临,从此房地产行业将会彻底地进入冰封期,刚需们可以有更好地盼头,房价会继续下行,未来可期。
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然而,陶老师将会从另一个角度去帮你分析一下房地产为什么不会进入寒冬,不但不会进入寒冬,还会进入到下一个新的增长期。


很多人会说,你是开发商的托吧。为什么要唱多开发商?陶老师其实并没有唱多开发商,只是在唱多这个行业。就好像陶老师并没有唱多诺基亚,只是唱多手机行业一样。


是的,如果你看懂了上面这几句话,就会明白,未来的房地产开发商已经不仅仅是盖房子的了,而是成为了多元化特殊属性的服务供应商。未来真正意义的房产投资只有少部分聪明的投资人参与,而其他的投资人最多只属于购买了砖瓦。


是的,房地产行业将会出现分化投资盈利的特征现象,房地产行业不但不会垮掉,还会出现新的创利模式。就是房产的“尊贵属性”将会逐渐替代“原始居住属性”。未来同一个城市同一行政区同一条马路的两侧小区都有可能会出现极端分化现象,一边的价格可能是另一边的三倍到五倍。住,已经不是主流,住的特殊才是主流。也许有人会质疑陶老师的观点,且听陶老师细细分析。


纵观上世纪80年代,那个时代有些家庭如果有一个双室户,就已经算是土豪的家庭,逢人便说,我家有两个房间,带着满脸的自豪感。那个年代,还没有什么豪华楼盘,也没有什么高端物业,结婚的需求就是有个地方住就可以。到了21世纪,随着时间的推移和社会的发展,商品房经济产生并壮大了,结婚的需求又增加了,就是结婚需要有一套商品房,但是面积大小和地段也并未有严格的要求。随着近几年经济的突飞猛进,新的需求又产生了,就是除了要有一套面积稍微大点的商品房之外,还需要有一辆汽车。也就是俗称的“有房有车”。


但是,我们究其根源,其实人们居住的基本需求并未改变,只是人们心中的欲望膨胀了,是的,欲望膨胀了。因为,别人有的,我也要有。这才是房地产发展的本质,虚荣心和攀比心铸就了房地产10年的辉煌。而随着基础优质教育资源的分配不均匀,学区房的价值再一次显现出来,有好的学区才有好的教育,这是很多家长坚信的。于是,虚荣心、攀比心、教育属性以及更多的属性又加强了房地产的购买需求。房地产又一次发力,成为我国经济的中流砥柱。但是,房子确实盖的太多了,是的,太多了。于是一些经济学家站出来,挥舞着大棒,大喊供给需求的经济学理论。说,房子要跌了,因为供给太多。这说辞简直是可笑至极,一百个红苹果和一百个不同颜色不同产地不同口味不同造型的苹果怎么可以同日而语。总的房产量的增多,并不会导致具备特殊属性房产价格的下跌,一二线城市高薪的工作属性,学区的属性,优质地段的属性,良好物业的属性,交通位置的属性,甚至富人区的邻居素质属性,都会给相应的房产增加附加值。所以下跌的一般来说是属性很少甚至是负属性的房产,这些房产不仅仅会下跌,而且挂个十年也卖不掉。以经济地理位置划分,如一些资源枯竭型的城市房产。以居住质量划分,如一些一二线城市的安置房群租房小区。以交通属性划分,如一些城市郊区人员稀少的小区。以老旧程度和基础建设划分,如市中心的老破小区。按照楼层划分,如楼层中的底层和顶层,甚至低层。类似这样的房产未来即使大幅度降价,可能也不会有人接盘。


所以,在房产投资方面,简单的买房已经不能算是投资了,买到合适属性的房子才叫投资。否则,你买的就不是房产,而是钢筋水泥砖瓦而已。所以,未来房地产开发商的房地产建设着力点就是提供多元化属性服务,良好的物业、优质的教育以及完善的小区人文和绿化环境等等,马路一侧的高端楼盘卖10万,被疯抢,另一侧的楼盘卖2万也没人要的局面未来也可能会发生。 未来结婚的前置需求还会继续升级,限制某几类小区的某些楼盘甚至要求楼层等也许会成为结婚需求的主流。有房有车将不再是婚姻的主流需求,要什么小区的房子和什么品牌的车最后会成为主流。


所以,平均房价上涨或下跌的描述本身就存在问题,因为,人们对某些特定房产的需求将会成为主流。


未来这样的场景将会发生:


房产中介:先生,A小区的这套房子依山傍水,每平米只卖7000元,您要吗?
客户:不要。我只要这个小区旁边小区B的10层到25层的房子。
房产中介:先生,您看的这个小区,一平米卖3万呢。
客户:我只要这个小区B。
房产中介:先生, A小区还能打折,您要不要看看。
客户:我只要这个小区B。
房产中介:先生,这两个小区差价这么大,为什么不选择A小区呢。
客户:你觉得奔驰的性能就真比奇瑞的性能强20倍吗,那为什么还有人愿意买奔驰呢。况且,汽车的真实使用寿命也就十年左右,而房产却要住几十年,小区内的邻居素质,基础设施和物业水平等等都是已经固化的。


因此,我国的房地产行业将要迎接的是多附加属性的分化发展。而单一的所谓平均房价的上涨或下跌,对于未来购房人的特殊属性需求来说意义已经不大。用有房有车来表达财富的时代将会结束,用有什么房和有什么车来表达财富的时代将会来临。


本文系陶喆老师原创文章,未经授权,不得转载。
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于旦 | 2020-12-12 17:31:21| 显示全部楼层
相当不错
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蓝天彩云 | 2020-12-27 13:46:39| 显示全部楼层
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